Náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu | REALITY MOVE | Real estate agency Bratislava, Hraničná 12, Ružinov

Náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu
31.10.2015

Hoci veľká časť trhu s nehnuteľnosťami, predovšetkým v oblasti kúpy/predaja bytov, patrí medzi typické zmluvné vzťahy v súkromnom práve, spadajúce pod úpravu Občianskeho zákonníka, ktorá sa vo všeobecnosti vyznačuje bezformálnosťou právnych úkonov, kedy sú absolútne bežné zmluvné vzťahy uzatvárané ústne a bez zákonnom jednoznačne stanovených zmluvných náležitostí, práve zmluvy, predmetom ktorých je prevod vlastníckeho práva k bytom, respektíve k nehnuteľnostiam ako takým, predstavujú jednoznačnú výnimku z tejto zásady.

Ako už bolo vyššie naznačené, zmluvy o prevode vlastníctva bytu nielenže pre svoju platnosť vyžadujú písomnú formu, no zároveň právna úprava jednoznačne stanovuje konkrétne požiadavky na obsahové a formálne náležitosti týchto zmlúv. Pre laickú verejnosť je do istej miery problematický práve fakt, že táto otázka nie je v platnom právnom poriadku riešená na jednom mieste. Úprava obsahových náležitostí zmlúv o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam je naopak obsiahnutá vo viacerých zákonoch, konkrétne v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (OZ), v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a v neposlednom rade taktiež v zákone č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).

Tak ako každá zmluva aj zmluva o prevode vlastníctva bytu je dvojstranným právnym úkonom, teda úkonom uzatváraným medzi dvoma určitými osobami, ktoré sa musia určito a zrozumiteľne zhodnúť na tom, čo týmto úkonom mienia dosiahnuť, v tomto prípade je to prevod vlastníckeho práva k bytu, pričom táto ich vôľa musí byť prejavená písomne na tej istej listine (§ 46 ods. 1 a 2 OZ).

V zásade platí, že prevod vlastníctva bytu je možné dosiahnuť predovšetkým dvoma zmluvami, a to kúpnou zmluvou alebo darovacou zmluvou, pričom už zo samotného označenia týchto zmlúv je zrejmé, že kúpna zmluva predstavuje odplatný prevod, teda prevod za dohodnutú kúpnu cenu a darovacia zmluva predstavuje bezodplatný prevod, teda prevod bez majetkového protiplnenia vyjadriteľného v peniazoch.

Z Občianskeho zákonníka teda vo vzťahu k formálnym a obsahovým náležitostiam zmluvy o prevod vlastníctva bytu fakticky vyplýva len to, že zmluva musí byť písomná (spísaná na jednej listine), zmluvné strany, rovnako ako predmet plnenia, v tomto prípade prevádzaný byt, musia byť dostatočne určito a zrozumiteľne označené, pričom v prípade kúpnej zmluvy musí dôjsť k dohode o výške kúpnej ceny (§ 589 OZ) a v prípade darovacej zmluvy k jasnému prejaveniu vôle, že sa jedná o bezodplatný prevod, inak je zmluva neplatná.

Bližšie obsahové náležitosti sú už detailnejšie upravené práve v osobitnej vyššie uvedenej zákonnej úprave (zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a katastrálny zákon). Konkrétne zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v ustanovení § 5 ods. 1 určuje, že zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem vyššie uvedených všeobecných náležitostí v zmysle OZ musí obsahovať

a)      popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,

b)      vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),

c)       určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,

d)      úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,

e)      vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,

f)       zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada,

g)      vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,

h)      úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. 

V tejto súvislosti nemožno prehliadnuť, že v zmysle ustanovenia § 5 ods. 2 vyššie citovaného zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.".

Ďalšie obsahové náležitosti, v tomto prípade zmluvy o prevod vlastníctva bytu, určuje katastrálny zákon v ustanovení § 42 ods. 2, podľa ktorého zmluva musí obsahovať označenie

a)      účastníkov práv k nehnuteľnostiam; ak ide o fyzickú osobu, meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje,

b)      právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu,

c)       nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C" alebo parcela registra „E", druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Mimoriadne podstatnou je taktiež povinnosť uvedená v ustanovení § 42 ods. 3 vyššie citovaného katastrálneho zákona, a to, že: „Podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené podľa osobitných predpisov; ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený. To neplatí, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Fond národného majetku Slovenskej republiky, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.". 


Pre realitnú kanceláriu REALITY MOVE vypracoval spolupracujúci advokát Mgr. Stanislav Pekelnický.

Show all
 
Lightbox
Here you can store interesting properties.
Show all properties in Lightbox
 
© 2017 REALITY MOVE
made by TRIAD